2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测

来源:www.101fang.com   2021-05-15  作者:海拓房地产  浏览:

深圳715所谓最严调控之后,大家在等跌,自媒体圈子开始预测,接下来房价得回调,评论区一顿附和,个个都咬牙切齿说深圳房价太高,就该跌。


看空派支持房价下跌,并预测接下来深圳房价必跌,有些人真的听进去了,于是持币观望等跌。


看多派依然鼓励大家抓紧时间入场,很多人骂说鼓吹房价上涨,结果事实呢?


12月二手房均价8.7万/平,一举夺得全国房价上涨龙头城市。


当初本来买三房,等一等直接变两房。


深圳到底能不能跌,都经历那么多年了,大家得清醒一下了。


今天小1就来给大家讲一讲:深圳都市圈的买房策略。


你最不想听到的话:深圳还要涨!


去年深圳真的涨疯了,西部区域普遍涨了30%以上,普遍这个词是很吓人的,因为有些可能涨幅就超过50%以上。


如果深圳有六环,那么去年底深圳的五环内已经站上5万的价格,大涨之下,深圳几乎已经没有洼地了。

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图1)

如此涨幅之下,到底深圳还能不能继续涨,又是不是到了悬崖边上,稍微刺激就掉下去?


对此我的的结论是:3年内,深圳二手均价破10万,板上钉钉!


看着真有点渗人,但这一切都有所根据:


2019-2020年的这波涨幅,首先靠的是政策的高度利好,粤港澳大湾区规划的出台,正式确定深圳的核心地位,而社会主义先行示范区更是赋予了深圳对标全球城市的地位,纵观全国城市,都没有一个像深圳这样独得恩宠的。

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图2)

(2019年粤港澳大湾区纲要印发)

房产.jpg

(2019年8月,先行社会主义示范区政策)


很多人读不懂社会主义先行示范区的意义,全球城市能走社会主义道路而非资本主义道路,并且如此成功的,有且只有我们国家。


而深圳是“社会主义先行示范区”,背后代表的是我们国家对外展示优越制度的窗口,所以深圳只会有源源不断的政策倾斜。


这是政治高度赋予深圳的活力。


此外自然是深圳的市场导致,供不应求的矛盾持续存在,一边是每年排在全国前三的人口流入,一边是越拍越少的地块,人口增长和商品房供应的长期不对称,是深圳房价长期一路上涨的根本原因。


而且深圳的人口增量不仅多,质量还高,每年涌入大量的高端人才,甚至深圳还全球招募人才,高端人口数量越多,对购买力支撑越大,要下跌,谈何容易。


政治+市场的深圳楼市,哪怕靠着行政手段控制,也顶多是平稳而不能真正打击房价。


就像我一直以来说的:若不扩容,深圳房价上涨,无解!


至于深圳2021年的预测,我给出几点方向:


1、深圳还得涨,但涨幅放缓,预测10%左右。


2、东部区域如龙岗大运、中心城;罗湖笋岗、蔡屋围会迎来一轮补涨。


3、房地产税说不定会跳开立法程序直接落地深圳。


4、深圳扩容莞惠依然值得期待。


而深圳买哪?一点不复杂。


记住之前我提过的核心点:


1、买西不买东,越靠近未来CBD前海越近,价值越大。


2、现在可以入手东部核心区域的好项目了,而西部,建议刚需全力去打新,打到就是赚到!非刚需,可以花充分的时间去对比二手,西部二手市场短期会稳定了!


3、哪怕现在没有深圳名额,深圳依旧是你值得等3年的城市,先落户,3年后,又是一条好汉。


4、接下来一夜暴富的最佳机会就是打新房了,这是深圳买房最能赚钱的机会。


虽然看涨深圳很多人会不爽,但忠言逆耳,大家还是要理性看待深圳房价。


除非出现非常复杂的国际环境,否则深圳房价依旧平稳上涨。


有点疯狂的东莞:等一等。


2020年的东莞比深圳还疯狂,以47%的涨幅成为去年全国房价涨幅第一的城市。


东莞凭的到底是什么?

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图4)

内核的逻辑还是供需严重失衡,2019年东莞一手住宅供应面积,极大的低于成交面积,成交面积大于供应面积近100万㎡,需比仅为0.78,这就埋下东莞房价去年跳涨的原因。


2020年东莞上涨最猛的片区,不是大家熟知的临深凤岗塘厦,而是东莞主城区南城、松山湖和滨海片区。


松山湖的上涨能理解,靠的是华为,滨海片区靠深圳。


而南城呢,靠的就是一个城市运营者的策略了,东莞和佛山一样,都是镇域经济为主的城市,但是佛山已经靠着打造千灯湖形成核心的CBD区域,而东莞也一定要自己城市的CBD,所以南城的崛起有政治推动的因素。


去年东莞还算是一个非常听话的学生,涨幅那么猛,7月从长沙学习回来马上做个模范生,出台了楼市调控政策,但可惜的是依旧没有压住上涨的房价,只是二手房因为限购升级成交大幅下跌而已。


基于去年东莞的整体情况。我给出东莞的几点预测:


1、去年较高涨幅的东莞区域,城区、滨海、松山湖等,在今年会迎来小幅回调


2、2021年临深板块会强势补涨,临广片区也会有所补涨


3、东莞楼市在未来5年依然会供不应求情况,长期依然看涨!


在此预测下,东莞应该如何买房?几点核心:


1、要涨幅,首选临深!临深凤岗、塘厦会在2021年迎来最明显的补涨。


2、滨海新区、松山湖依旧是不错选择!城区买房,更建议城区发展买来自住,投资不是东莞最好买房标的!


3、东莞二手房呈相对低迷状态,可重点看一些次新房,有一定的捡漏概率


4、临广水乡片区2021年会迎来补涨,若是投资,不建议大家碰


实话说,东莞这波涨幅太猛了,哪怕长期有价值,短期站在高位,想要流动也得等购买力起来。


深圳东莞已经猛涨一轮,投资基本是过了最佳的时机,短期的暴击成长性不高,适合大量资金的高阶玩家去等几年。


房产投资真正的暴击机会,还是藏在深圳都市圈的其他城市里。


中山靠桥改命?难!


说起深圳都市圈,大家只想到东莞、惠州,但其实有2个城市,通过桥梁正式和深圳搭上密切的关系,那就是中山和珠海。


中山从2016年深中通道正式建设开始,在深中通道动工后,房价已经先行。2016-2017年两年中山房价是翻倍上涨,可惜到2018年就戛然而止,并开始了长达2年的低迷和调整。

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图5)

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图6)

但去年的11月开始,中山楼市又开始蠢蠢欲动了,成交量明显开始复苏。

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图7)

中山马鞍岛上的项目甚至遇到几千人排队认筹,价格去到2.8-3万/平,依旧有人买单。


甚至此前中山马鞍岛已经有一个万科X项目,价格最贵卖到3.8万/平,如此价格也是让人瞠目结舌。


就连我从地铁站出来,都能看到多年不见的中山广告单,打着“首付6万起,买中山3房”的宣传语。

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图8)

沉迷2年之久的中山要崛起了吗?


冷静冷静,想清楚中山能靠何而涨了吗?


中山马鞍岛之所以有如此底气,靠的就是深中通道连深圳,想靠着这条桥引深圳人口和产业,但对此我不禁抛出灵魂3问:


完全没有基础,应深中大桥而诞生的区域规划,产业真的能够做起来吗?


离中山城区通勤30公里,中间存在大量断裂带,人口能导过来吗?区域能发展起来吗?

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图9)

桥对岸是深圳机场、会展中心,深圳人真的会因为房价便宜而每天开车过桥来此居住、办公吗?


这3点问题的回答呼之欲出。


中山产业一再没落,没有抓住转型升级的机会,也没有发展出含金量高的高新产业,已然从昔日的广东四小虎沦为泯然众人矣的普通三线城市。


仅仅靠桥就想吸引深圳产业外溢,到底凭什么?如果只是要低廉的成本,隔壁的惠州不更香吗?


在产业上能和深圳一脉相承的珠海,不才是最好选择吗?


还有一点是我们常说十个新区九个坑,看新区能不能发展起来,得看距离主城区的距离,而马鞍岛离中山本地人生活的主城区东区隔着大量断裂带。

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图10)

中山人完全不见得会去马鞍岛买房,所以马鞍岛与其说是中山的一个区域,不如说是深圳“飞地”,赌的就是深圳产业和人口的外溢。


但能不能成?我给出的判断是:


难,实在是太难了!完全没有任何产业和人口基础的马鞍岛,难道一条桥就能快速彻底改变它的命运?难度太高,时间太长!


这边给出的中山买房的建议:


1、沉寂2年多的楼市在今年会有所复苏,核心板块如东区、火炬、南朗等会补涨。


2、刚需买来住,中山可以下手了!而在机会不少的湾区,投资并不建议中山,浪费名额!


珠海,2021年深圳都市圈的最大暴击点!


同样是打算和深圳连桥,但比起桥未通,价已涨的中山,珠海还有赌一把的机会。


并且说是“赌”,但基本已经确定。


在去年5月和11月,深圳前海和珠海两地就已经针对深圳通道衔接深圳做了招标,12月,市委书记在公开会议上公开表示:力争“十四五”末建设深珠铁路!


这条桥的批复只差临门一脚了,而且和中山的薄弱产业相比,珠海的产业有足够支撑,截止到2018年底,珠海共孕育28家上市公司,汤臣倍健、格力集团都是其中之一。


而珠海唐家湾北围有清一色的科创企业,还是深珠通道的落脚点,一条桥两端的房价差价就在6倍以上,这里就是珠海最大的暴击点所在。


至于珠海现在最热门的其他区域,价值又如何?


横琴的规划确实高大上,但目前写字楼空置率全珠海最高、并且近7成的土地全部是澳门企业拿地,习大大4次考察横琴,4次都是因为澳门,最重要的是现在珠海房价已经5.5万/平米,起点真的太高。


对于横琴,我认为这是一个政治意义比经济意义更大的区域,已经高企的价格决定了后续成长的空间太小了。


那金湾航空新城如何?


航空新城以行政商务为主,没有高净值和有未来的产业,而且还是个种房子的区域,人气少入住率低,最后只会是睡城。


珠海在去年迎来了各种重磅利好,并且我们已经从珠海市场了解开发商已经在调价,二手房也在暗中涨价,基于此我给出的珠海今年预测:


1、湾区上涨轮动,人口增长效应下,限购持续放宽下,珠海房价今年年初定会迎来一波补涨


2、当下!一定要提前布局唐家湾北围!政策一旦落地,趋势无法扭转!


3、珠海刚需自住买房,在哪买哪,但尽量买在西江东岸!珠海投资买房板块选择,唐家湾北围>保十区>金湾航空城>横琴!


惠州:我要稳稳地上涨


和深圳联系最紧密的小弟惠州,其实在去年都市圈轮涨之下,也涨了。临深板块的部分项目,涨幅超过20%,湾区火热之下,惠州必然也会上涨。


而且去年的惠州,也迎来了高光时刻,最高官网批复了深圳14号地铁线延伸到惠阳,并明确2年内动工!


虽然之后惠州曾回复,地铁修复不在计划之内,这大家都心照,原因只是是惠州不想出钱而已,但都市圈融合大势所趋,接下来哪怕深圳出钱,这条线也肯定要修的。


所以我们依旧坚定,惠州临深部分板块有价值。


惠州今年楼市怎么走,我给出的预测和建议是:


1、深圳房价持续上涨下,惠州房价整体还会上涨!尤其是深惠交界的惠阳、大亚湾核心板块将会持续上涨。


2、预计2021年3月深圳都市圈编制出台,期间会引起新一轮扩容的探讨和思考。


3、惠州投资买房惠阳白云新城>大亚湾西区,刚需买房除了当地买来住,最合适就是惠城区。


4、博罗的高铁、龙门的环境、惠东的海,都是惠阳买房的坑!

2021年,深圳、东莞、中山、珠海、惠州等房价走势预测(图11)

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