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苏州: 租房房主必要保管好证据 

 

 

www.101fang.com          2007-02-09  

一农民将自己建造的房屋出租给他人,当承租方单方面终止合同时,他想到了通过法律途径来解决;当他发现房屋受到承租方损坏时,再次走上法院。经过4次法庭激战,他最终讨回了公道,而他的维权过程,显示出了知法懂法的精明之处,这一点,法官也称赞不已。

  单方终止合同告你   

  老吴是溧水县洪蓝镇农民,有一套自建的两层小楼房。2001年底,他除了保留一间自己居住外,将房子租了出去。租下房子的是曼迪公司,该公司以每年26000元的价格承租2年。老吴和曼迪公司签订了详细的房屋出租协议。协议对承租方不得损坏屋内物品以及违约责任等都作了详细约定。

  2002年倒也相安无事,2003年1月1日前,曼迪公司交纳了此后半年的租金13000元。2003年6月19日,曼迪公司突然撤离,单方终止租赁合同,理由是认为老吴的房子有质量问题。老吴认为,该公司单方解除合同违约。次日,他就给曼迪公司发去了挂号信,信中敦促该公司严格按照协议履行,并支付违约金3000元。为了保存证据,他特地保留了挂号邮件收据。

  因双方协商未果,2003年7月,老吴将曼迪公司诉至法院,要求该公司支付下半年的租金13000元,水电费175.81元以及违约金3000元,同时继续履行合同。一审法院认为,曼迪公司单方解除合同已经履行了通知义务,行为有效,因此驳回了老吴的诉讼请求,并由原告负担660元案件受理费。

  不服判决的老吴立刻提起了上诉,二审法院认为,曼迪公司在租赁合同期满前,在未征得老吴同意的情况下,单方终止合同的行为构成违约,应当承担违约责任。因此改判为曼迪公司支付175.81元水电费并支付违约金3000元。

  损坏房屋物品再告你

  就在上诉期间,老吴发现自己的房子有损坏:一楼全玻门和窗玻璃有破损,墙面上广告字体需去除等等。为了避免打官司的盲目性,他来到溧水县公证处,申请对曼迪公司承租的房屋现状进行公证。公证处对房屋受损情况拍照记录。2004年2月,老吴拿着这些记录再次将曼迪公司告上了溧水县法院,要求该公司赔偿损坏的物品。又被老吴告了,曼迪公司感到“不可思议”。该公司在法庭上称,因为与老吴发生纠纷,已经被他告过一次,根据一事一理的原则,法院不该接受他的起诉;而且,老吴也居住在楼中,谁也不知道这些物品是谁损坏的。

  法院认为,老吴这次是针对承租房屋设施的财产损害的处理,与之前的不是“一事”,他的起诉合法有据。另外,曼迪公司搬出时没有办理交接手续,未就搬离时物品状况进行记载和说明,而根据日常经验,老吴故意损坏自己房屋的可能性较低,因此可以认定房屋的损坏是由曼迪公司引起。

  诉讼过程中,老吴及时提出了鉴定申请,要求对受损物品进行评估。经会计师事务所评估,受损财产价格为4759元。溧水法院遂判决曼迪公司支付给老吴受损资产重置费用、墙壁广告拆除费、公证费等共计7879元。曼迪公司不服,上诉到中院。昨天,经过调解,双方达成协议,被告赔偿老吴7000元。

  老吴的维权意识受到了此案主审法官的称赞。法官认为,他在出租房屋时与承租方签订详尽的书面协议,为今后可能发生的纠纷未雨绸缪;当承租方违约时,他很快下书面通知,用挂号信的形式送达给对方,并保留挂号邮件收据;发现物品受损,他又及时找公证处保存证据。熟练运用法律手段来维护自己的权益,在老吴的官司中体现得淋漓尽致。



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