受惠于上海国际化进程和经济的飞速发展，办公地产自2004年下半年复苏至今，保持了相对稳定的发展势头。统计数据表明，2005年本市共计新增办公物业156.6万平方米，成交161.4万平方米，成交均价13562元/平方米，供求比为1:1.03。2006年1－11月份全市共计新增办公物业162.1万平方米，成交146.1万平方米，成交均价13867元/平方米，供求比为1:0.90，供略大于求。与2005年相比，今年的供应量明显增加，而成交量基本持平，成交均价将在2005年的基础上微幅增长。总体而言，上海办公楼市场正处于一个供略大于的求良性发展阶段。

    全市成交中，中心城区的成交占到成交总量的81%，郊区仅占19%。中心城区的成交主要集中在静安、长宁、普陀和浦东四个区域，其中浦东新区全年成交办公物业40.7万平方米，位于全市之首。

政策间接“连线”市场预期

    虽然没有直接针对办公楼市场的调控政策出台，但宏观调控力度的加大不可避免地会对办公楼市场产生影响，其中“国六条”、“国十五条”和“限外政策”的影响尤为微妙。

    “国六条”及“国十五条”———长期持续可见侧面效应2006年5月17日，国务院出台《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”）；5月29日，九部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“国十五条”)，拉开了新一轮宏观调控的序幕。与以往不同的是，本次调控的着力点转向开发商，严格开发中70%为90平方米以下的套型，这将对房地产未来的供应结构产生重大影响。但在实际操作中，需求的多样化与供应的相对简单化所形成的落差，以及利益因素会驱动一些项目转性为商、办、综合寻求土地盘活。与此同时，商用物业的土地转让将有所增加，进而导致商办物业供应量的增加。

    限外政策———影响市场领域2006年7月24日，六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。不仅对境外居民在国内购买房产做出了严格规定，还对“真正的外商投资”，和“投机热钱”进行了界定，即分别对境外个人和境外机构投资中国房地产市场的“准入条件”做出了严格的限定。

发展态势趋“热”呈“新”

    产品层级更为丰富如果说2004-2005年的办公市场是小户型当道的话，2006年市场销售的产品层级则更为丰富。除了常见的打低总价、投资牌的小户型、酒店式公寓之外，一些倾向于自用客户的园区型写字楼、商务别墅以及高端写字楼等等纷纷进入销售市场。按照国际惯例，甲级写字楼必须坚持只租不售的运营模式，由于甲级写字楼对软性服务和管理有着极高的要求，而产权的分离显然不利于这些要求的实现。国内甲级写字楼的购买客户基本分为自用和投资，一些开发商在销售的过程中考虑到后期的经营管理问题，在销售策略上偏重于自用客户，以平衡投资客户可能产生的权益纷争。但是据不完全统计，全世界运营超过5年的企业不足总数的10%，从运营成本的角度考虑，大部分的企业在其短暂的生命周期里大多以租赁的方式获取办公场地。根据国际惯例，大多数跨国集团通常不会考虑在总部以外的地方购买不动产。而对于国内的企业来说，真正有实力购买甲级写字楼的企业屈指可数，开发商对于自用客户的销售市场不应盲目乐观，而对于投资客而言，由于必须能够承受回报期拉长产生的资金占用成本，投资客也会加倍谨慎。因此，甲级写字楼的销售条件并不成熟，缺少市场依据。

    设计着力于高性价比和独特性市场供给量的增加带来了竞争的加剧，仅仅依靠地段等优势无法保证项目的成功，特别是对于次级产品而言。因此，开发商纷纷希望以高性价比和产品的独特性打动市场。“LOFT”在2006年进一步延伸成为复式和错层办公，户型面积也在进一步扩大。除此之外，“办公景观”成为设计潮流，不少项目开始在内景观上大做文章，包括在每个平层设置一个公共的景观平台，以及以很少用于办公产品上的围合式设计形成中心景观区，都试图通过景观的营造增加办公环境的舒适度。另一方面，办公楼给现代白领带来的亚健康问题和一些企业对场地的规模、独立性和私密性要求的增加使独栋的商务别墅产品受到市场的青睐。

    概念营销成为主要营销模式之一办公市场从“朴实营销”转而尝试“概念营销”，“概念营销”在一定程度上成为弥补产品缺陷或突出产品优势的捷径。今年市场出现的新的营销概念主要有“MOHO”———移动(MOBILE)、住宅(HOUSE)、办公(OFFICE)三者合而为一，SOHO概念的延伸和完善，如「静安MOHO商务中心」和「中邦MOHO」。“KIBS”———KnowledgeIntensiveBusinessService，知识密集型企业的缩略词，如「静安创展中心」。“FILL”———自由、创意、办公、生活，如「宝华现代城」。“HOPSCA”———酒店、办公、公园、商业、文化娱乐（影院）、居住的综合街区概念。严格地说“HOPSCA”并不属于纯粹地写字楼概念，而是多重概念的集合，写字楼只是其中的一部分，借助综合街区的规模优势辅之以自身的产品特质进行营销，如“绿洲雅宾利”。“BLOCK”———原意为“街区”，为西方城市最为成功的一种规划方式。这种规划方式非常适合市中心，在保留原有城市印记和生活氛围的前提下，以适合人的尺度，将新的活力赋予旧的地区，提升区域的综合价值与影响力，如位于虹曲阳商圈的“复城国际”。

    但是概念营销并非万能，脱离产品自身的“概念”必然带来泛滥的结果。去年M50、八号桥、海上海等以创意产业为概念的办公项目的成功吸引了让不少开发商找到了捷径。创意产业基地的成熟和发展需要符合该行业发展的需要，并非所有项目均适用于此项目，这一点应值得业内警惕。